Secondo l’art. 579 del codice di procedura civile “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto”. Le offerte possono essere presentate personalmente o tramite mandatario munito di procura speciale.

Per prendere parte ad un’asta giudiziaria, fare l’offerta e i successivi rilanci, è necessario presentare, nei termini stabiliti nell’avviso d’asta, un’apposita domanda alla quale allegare vari documenti, in particolare i documenti di identità del partecipante nonché una cauzione pari al 10% del prezzo offerto.

I moduli per partecipare alla vendita sono disponibili presso la Cancelleria del Tribunale o sui vari siti online.

Per partecipare ad un’asta, come già detto, occorre versare la cauzione stabilita nell’ordinanza di vendita e aver depositato in cancelleria l’ammontare approssimativo delle spese della vendita stessa. Sia la cauzione che il deposito per le spese vengono restituiti all’offerente in caso di mancata aggiudicazione. Nell’ipotesi in cui, invece, il soggetto non si sia presentato affatto all’asta, né personalmente, né a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero mentre la restante quota di un decimo viene trattenuta a titolo di sanzione.

La cauzione viene invece trattenuta a titolo di sanzione se l’offerente si aggiudichi l’immobile ma non versa il saldo prezzo nei termini stabiliti dall’ordinanza di vendita.

Nella vendita in busta chiusa (senza incanto) l’aggiudicazione è sempre definitiva. Nell’asta con incanto invece l’aggiudicazione è provvisoria in quanto nei dieci giorni successivi all’asta, i partecipanti che non si sono aggiudicati l’immobile, possono presentare una nuova offerta, che per essere valida deve essere pari al prezzo di aggiudicazione aumentata di un quinto. Di conseguenza il Giudice fissa una nuova gara, riservata solo a chi ha preso parte alla precedente.  Se invece nei dieci giorni successivi non perviene nessuna proposta, l’aggiudicazione diventa definitiva.

È possibile visitare l’immobile ma per farlo è necessario rivolgersi al “Custode Giudiziario”, il quale fisserà apposito appuntamento.

La vendita senza incanto, disciplinata dagli artt. 570 – 575 c.p.c., prevede la presentazione in busta chiusa delle offerte d’acquisto in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni elemento utile alla valutazione dell’offerta stessa. Le buste vengono poi aperte nell’udienza fissata per l’esame delle offerte, alla presenza dei vari offerenti. Se l’offerta è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, viene considerata accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non può procedere alla vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incanto.

Se sono presentate più offerte valide, viene fissata una gara tra gli offerenti: in tal caso il prezzo a base d’asta sarà il valore dell’offerta più alta. Se non ci sono adesioni e quindi la gara non può aver luogo, il giudice decide se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto.

La vendita con incanto invece, disciplinata dagli artt. 576 – 590 c.p.c., prevede invece una gara fra i diversi offerenti. Nell’avviso di vendita vengono stabilite le modalità della vendita: il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l’offerta precedente nella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto al mantenimento della sua offerta nel momento in cui essa viene superata da un’altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.

E’ possibile richiedere i finanziamenti erogati dagli istituti di credito convenzionati con il Tribunale. 
La lista di questi ultimi è normalmente disponibile presso la Cancelleria di ogni Tribunale.

Il codice di procedura civile all’art. 579, prevede la possibilità che all’asta partecipi un soggetto diverso da quello al quale verrà intestato l’immobile, purchè tale soggetto sia munito di apposita procura.

Normalmente il soggetto che ha partecipato personalmente all’asta è lo stesso al quale verrà trasferito l’immobile aggiudicato. L’unico modo per consentire il trasferimento dell’immobile ad altra persona è partecipare per conto della stessa tramite procura speciale notarile, da allegare alla domanda di partecipazione all’incanto.

Nel caso di coniugi in comunione dei beni, è sufficiente che uno dei due depositi la domanda di partecipazione e si presenti all’asta. In tal caso l’immobile eventualmente aggiudicato entrerà automaticamente in comunione.

Nel caso invece in cui si voglia evitare questo, il coniuge che vorrà risultare esclusivo titolare del bene dovrà partecipare singolarmente alla gara, precisando nella domanda che esso non cadrà in comunione riservandosi di produrre, in caso di aggiudicazione, idonea dichiarazione resa ai sensi dell’art.179 c.c. stipulata con atto notarile.

È possibile usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa a condizione che la volontà di usufruirne sia tempestivamente espressa già in sede di asta o meglio al termine della stessa. A tal fine deve essere rilasciata apposita dichiarazione al professionista delegato nel momento in cui quest’ultimo effettuerà l’atto di deposito della bozza del successivo decreto di trasferimento.

I contratti di affitto, locazione o comodato sono opponibili alla procedura solo se autorizzati dal giudice delle esecuzioni o se registrati prima della trascrizione del pignoramento.

In questo caso, non sono efficaci nei confronti dello stesso aggiudicatario oltre la prima scadenza del contratto d’affitto e, se essa supera i 9 anni, non è opponibile oltre tale termine se non debitamente trascritto.

Sì. La stipula del contratto di mutuo sarà contestuale all’emissione del decreto di trasferimento e sull’immobile acquistato verrà iscritta ipoteca volontaria di primo grado. Chi intende partecipare ad un’asta immobiliare ha quindi la possibilità di sapere in anticipo se potrà avere un mutuo dalla banca e a quali condizioni.

Il procedimento è semplice.

Un privato che ha visto all’asta un immobile interessante ma ha bisogno di un finanziamento per procedere all’acquisto, deve recarsi dalla propria banca. Questa, una volta ottenuta la copia della perizia, valuterà la portata della propria erogazione (fino ad un massimo del 70-80%) fissando subito le condizioni del mutuo: tasso, durata e ipoteca.

Se il privato si aggiudicherà l’immobile, il giudice ordinerà il pagamento entro 60 giorni. Nel caso, invece, non riuscisse ad aggiudicarsi l’immobile, l’accordo tribunale banche prevede una clausola di dissolvenza che annulla tutto. Per tutte le informazioni, rivolgersi al proprio istituto bancario.

Per partecipare all’asta è necessario depositare l’offerta d’acquisto entro i termini stabiliti nell’avviso d’asta, in genere almeno il giorno precedente la vendita, normalmente in via telematica  presso la Cancelleria del Tribunale (sezione Esecuzioni immobiliari) o presso lo studio del curatore incaricato dal Tribunale (in caso di Fallimento). Come già detto l’offerta deve contenere l’indicazione del prezzo offerto, i dati anagrafici dell’offerente, la cauzione nonché l’indicazione dei tempi e delle modalità del saldo che devono rispettare le modalità indicate dall’ordinanza.

Unitamente all’offerta, che va accompagnata da bollo di 16 euro, bisogna allegare un assegno circolare “non trasferibile” intestato alla Procura esecutiva pari al 10% del prezzo offerto a titolo di cauzione. In caso di aggiudicazione la cauzione verrà scalata dal prezzo di acquisto o restituita se non si è raggiunta l’offerta vincente.

Il passaggio di proprietà avviene dopo il versamento del saldo prezzo, mediante trascrizione del decreto di trasferimento.

No. Quando l’aggiudicazione è fatta in sede giudiziale, il decreto di trasferimento emesso dagli organi della procedura vale come un rogito fatto dal notaio. Con il decreto di trasferimento vengono anche cancellate tutte le ipoteche o i pignoramenti gravanti il bene, senza dover quindi sostenere spese notarili.

E’ bene ricordare che se si tratta di acquisto in condominio e ci sono spese condominiali arretrate, l’acquirente è tenuto a pagare l’anno in corso e quello precedente (quindi soli due anni).

Si paga l’imposta di registro normale o agevolata, se si tratta di prima casa o l’IVA corrispondente, oltre agli oneri per imposte ipotecarie, catastali e per i bolli.

Non ci sono mediazioni o altre competenze da liquidare, eccetto i professionisti che l’aggiudicatario abbia incaricato con apposito disciplinare.

Gli oneri di aggiudicazione, le trascrizioni e le volture sono per legge a carico dei creditori pignoranti.